A bérleti szerződés (contract de locaţiune) által a bérbeadónak nevezett személy kötelezi magát, hogy a bérlőnek nevezett másik személynek megfelelő összeg vagy szolgáltatás ellenében (bér) biztosítja egy dolog ideiglenes használatát.
A bérleti szerződés abban különbözik az adásvételi szerződéstől, hogy a bérbeadó csak a dolog használati jogát adja át a bérlőnek, a tulajdonjogot nem. Az ezzel kapcsolatos előírásokat a Polgári Törvénykönyv 1410–1453. szakasza tartalmazza.
Jellemzői
– kétoldalú, hiszen a szerződő felek kölcsönösen kötelezettségeket vállalnak
– visszterhes jogügylet, mert mind a két fél anyagi érdekeket követ
– a kölcsönös kötelezettségeket, azok nagyságát a felek a szerződés megkötésekor ismerik
– nem formaságokhoz kötött, a felek beleegyezésével megköthető
– folyamatosan végrehajtott szerződés, amelynek időtartamát a felek beleegyezésével határozzák meg.
Az érvényesség feltételei
Mind a bérbeadónak, mind pedig a bérlőnek rendelkeznie kell azzal a cselekvőképességgel, amely a dolgok kezelését feltételezi. Az öt évnél hosszabb idejű, ingatlanokra vonatkozó bérleti szerződéseket csak teljes cselekvőképességgel rendelkező személyek köthetik meg. Megjegyzendő, hogy a bérbeadónak nem kell feltétlenül a dolog tulajdonosának lennie, a dolog haszonélvezője vagy bérlője is bérbe adhatja azt.
A szerződés tárgya
A bérleti szerződésnek kettős tárgya van, a bérbe adott dolog és a bér.
A bérbe adott dolog lehet ingó vagy ingatlan, az általános feltétel az, hogy a szerződés folyamán ne használódjék el. A dolog használatáért adott érték a bér, amelyet általában folyamatosan, a szerződésben meghatározott időközönként fizetnek. A bért leggyakrabban pénzben állapítják meg, de a törvény megengedi, hogy a felek egy szolgáltatásban vagy akár egy másik dolog használatában egyezzenek meg. A bérnek őszintének és komolynak kell lennie, ellenkező esetben a bérleti szerződés semmis.
A bérbeadó kötelezettségei
1. A bérbe adott dolog átadása, amelynek a felek által meghatározott időben kell megtörténnie, és azon a helyen, ahol a dolog a szerződés megkötése pillanatában található. Ha a bérbeadó ezt a kötelezettséget nem teljesíti, a bérlő bírói úton kérheti az átadást vagy a szerződés felbontását. A bérbe adott dolgot, annak tartozékaival együtt, a használatnak megfelelő állapotában kell átadni.
2. A javítások elvégzése, ha ez szükséges, szintén a bérbeadót terheli. A bérlőt csak a dolog használatából származó javítások terhelik.
3. A dolog békés és hasznos használatának szavatolása. A bérbeadó szavatosságot vállal akkor is, ha a dologgal kapcsolatosan egy harmadik személy jogot formál. A bérbeadó felel a dolog rejtett hibáiért még akkor is, ha a szerződés megkötésekor jóhiszemű volt, és függetlenül attól, hogy a rejtett hibák léteztek vagy utólagosan jelentek meg. Ha a bérlő rejtett hibákat fedez fel, joga van kérni a bér arányos csökkentését vagy a szerződés felbontását.
A szavatossági kötelezettséget a felek beleegyezésével módosítani lehet, de annak csökkentése vagy kiküszöbölése csak abban az esetben lehetséges, ha a bérbeadó jóhiszemű.
A bérlő kötelezettségei
1. A dolgot rendeltetésének megfelelően és úgy kell használnia, mint egy jó tulajdonosnak. Ha ezt a kötelezettséget elmulasztja, a dolgot eredeti állapotába kell hoznia, illetve a szerződés felbontására és az okozott károk megtérítésére kötelezhető.
2. El kell végeznie a kisebb javításokat.
3. Felel azokért a károkért és veszteségekért, amelyeket a saját családja tagjai, albérlő, illetve bármely más személy okozott, akit a bérelt ingatlanba beengedett.
4. A szerződésben meghatározott időben ki kell fizetnie a bért, ellenkező esetben a bérbeadó kérheti a szerződés végrehajtását vagy annak felbontását. Ha a bérbe adott dolgot eladják, és az új tulajdonos az adásvételről nem értesíti a bérlőt, érvényesek a régi tulajdonosnak eszközölt bérkifizetések.
5. Ha a bérleti szerződés megszűnt, a bérlőnek az átvételkori állapotban vissza kell adnia a bérbeadónak a dolgot. Ha a bérlő nem adja vissza a bérelt dolgot, a bérbeadó per útján kérheti annak visszaszolgáltatását.
6. Egy épület bérlője felel azokért a károkért, amelyeket tűz okozott, kivételt csak azok az esetek képeznek, ha a tüzet kényszerhelyzet, az ingatlan építkezési hibája vagy a tűz egy másik ingatlanról való átterjedése okozta.
7. Meg kell védenie a bérelt dolgot a jogtalan bitorlástól.
A bérbe adott dolgot, ha bérleti szerződés nem tiltja, vagy az nem mond ellent a bérleti szerződés előírásainak, albérletbe lehet adni.
A bérleti szerződés megszűnése
A bérleti szerződés megszűnik a felek beleegyezésével, a szerződés egyoldalú felmondásával (a felmondási időt tiszteletben kell tartani), a szerződés idejének lejártakor (ha a bérlő a szerződés lejárta után is tovább használja a bérelt dolgot, és a bérbeadó ebben nem gátolja, a bérleti szerződést megújítottnak tekintik), a szerződés felbontásával (ha valamelyik fél nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeket), a dolog megsemmisülése esetén, valamint akkor, ha a bérbeadó jogcíme megszűnik.
A bérbe adott dolog eladásának következményei
A bérbe adott dolog eladása a bérleti szerződés megszűnését csak abban az esetben eredményezi, ha a szerződést szóban, illetve kézi szerződés formájában kötötték, és a szerződésnek nincs pontos dátuma.
(A szerző jogtanácsos)
